在正文开始前，我们先回顾一下之前的投票情况。

在“你认为当前华润悠山悦景的性价比如何？”这个问题中：

有66个读者朋友选择了“性价比高”这个选项，占比63%；

有38个读者朋友选择了“性价比低”这个选项，占比37%。

看得出来，华润悠山悦景近期的优惠还算给力，大部分人都蛮认可。

要知道当时拿地的价格可一点儿也不便宜，算是站在高岗上了。

至于那些觉得性价比低的读者朋友们，大概是对比了近期的某大的营销得出的结论吧……

在“你看好未来华润悠山悦景的交付品质吗？”这个问题中：

有89个读者朋友选择了“看好”这个选项，占比86%；

有15个读者朋友选择了“不看好”这个选项，占比14%。

这简直民意的单面碾压，华润的品牌口碑能好到这样，确实有些出乎意料。

接下来华润的工作其实就蛮简单了，保持住自己的人设不垮，起码市场声量不会小下去。

在“你认为黑石头片区未来会崛起吗？”这个问题中：

有27个读者朋友选择了“会”这个选项，占比26%；

有44个读者朋友选择了“不会”这个选项，占比42%；

有33个读者朋友选择了“说不准”这个选项，占比32%。

这个投票结果基本与我的预期相当，说实话，对于黑石片区，我自己也是不太看好的。

当然，这种预期并不影响华润悠山悦景成为一个“好住”的项目，我相信现在大部分的新业主们，都是冲着居住舒适度去的。

不过，大家对黑石头也不必完全绝望，毕竟轨交线路以及成为了稀缺资源，未来站点建成，说不定身价也能嗖嗖嗖往上走。

接下来的部分，我先简评一下今天的重要资讯。

1、6月10日，林城东路延伸段道路工程首根桩基完成灌注浇筑。

这标志着该项目正式进入实质性建设阶段，预计将于2022年底建成通车。

对林城大道明年底完工这件事，其实我本来是不抱希望的；但官媒的报道一直在强调完工时间，让我又生出了一丝希望。

从现在算起，林城大道的建设时间满打满算也剩一年半，说实话这样的工期对如此复杂的道路项目来说，确实也很紧张。

不过也有读者朋友告知，目前林城大道项目的施工单位已经在狠抓排期加油干了，甚至有倒夜班抓进度的情况。

总之，还是秉承让子弹继续飞的原则，到明年底再看结果吧。

另外比较有趣的是，在林城大道的官媒报道中，有一张图信息量巨大，具体如下。

大家需要认真研究的是那些个虚线部分，这样看起来，贵安新区需要的时间还不少啊。

此外，这张图还给我们提示了贵阳贵安可以买房的部分——以绕城高速为主体的新三环内。

我们可以清晰地发现，东龙并不在这个范围内。各位读者朋友们，投资东龙需慎之又慎啊。

2、今天，根据读者朋友提示，有多家自媒体对“国家严控城市轨道交通建设，不再受理启动地铁建设规划申请”这件事进行了报道。

按照这些自媒体的报道，近日湖南省发改委在回复网友“衡阳云轨交通什么时候开工建设？”这个问题时表示：

考虑到城市轨道交通建设投入巨大，为切实防范化解地方政府隐性债务，国家当前严控城市轨道交通建设；

已不再受理启动城市轨道交通建设规划的申请，已有在建项目的城市也从严控制新一轮建设规划审批。

我按照相关报道立刻就摸到了原文出处，不过有趣的是，当前原文已经被做了删改。

原文后半关于不再受理启动城市轨交规划申请的部分已被删除。

把这部分内容删除，其实有点此地无银三百两的意思，不过从贵阳的角度来看，其实影响并不大。

其一，本身贵阳的轨交五条线是已经批复了的，接下来就是按时序推进建设罢了。

其二，哪怕是原文，对于已有在建轨交项目的城市，也只是“严控”新一轮审批。

其实在这里，“严控”这个词就有点模棱两可了，到底会严到什么程度大家都不得而知。

即便如此，我相信在未来的较长时间内，贵阳轨交线路依然难以批复更多，原因也很简单，国家早就对批复城市的负债有所要求。

事实上在6月9日，贵阳市轨道交通线网规划修编工作推进会就已召开，这很可能也预示着线路批复困难，需要修编规划。

再强调一遍，目前贵阳真正的轨交线路只有1、2、3、S1、S2一期北段五条。

其余可能被房企提到的线路，较长时间内均没有批复的可能。

从这个角度来说，贵阳轨交很可能从今天开始，就彻底成为了稀缺资源。

虽然我并不想制造焦虑，但我认为，近期有购房需求的读者朋友们，还是应该尽量在轨交旁置业。

而像S2线一期北段周边尚未预支房价预期的区域，也可以成为刚需购房者们重点考虑的区域。

类似的项目有，宇虹万花城（我弟家在那，没有那么不堪，但也不能说好）、华润悠山悦景；

以及乌当区3号线沿线项目，贵安新区S1线沿线项目（此处有风险提示）等。

至于周边没有轨交线路的项目业主也不要着急，如果T2线运行得力的话，未来也没啥可怕的。

3、贵阳拟建设土地一、二级市场交易监管系统。

目前大部分我们接触到的土地挂牌、拍卖等，都是一级市场交易，简单来说就是土地所有人与土地使用人之间发生交易。

而二级市场，则是土地使用人与土地使用人之间发生交易。

我们都知道，贵阳有大量曾经已出让的土地，被掌控在各种本土小房开手上。

新进的开发商要去获取这些地块，是需要找居间关系的，并且是要花巨额居间费的。

贵阳市建立了这个交易监管系统以后呢，土地二级市场交易很可能就公开透明了。

到时候公平竞争，价高者得，不用再拼那些个关系，大家都能开心。当然，做居间生意的人可能会不太开心。

那么这个系统大概是什么样，具体咱们可以参考做的比较好的长沙市“我有地·我要地”土地二级市场交易平台。

不过贵阳现在的情况还不太一样，除了二级市场，一级市场这个监管系统也要管，不知道这会不会革新贵阳土地出让的方式。

看完资讯，终于来到了大家都喜闻乐见的房评环节。

在这里我再重申一下，樾筑地产的房评一定是“非客观非理性不靠谱”的，可以参考的时间也是极其有限的，最多管半年。

因为随着时间的推移，哪怕项目的内部资源保持不变，但是外部资源一定是存在变数的。

因此，现在给项目打出的“分数”，并不能代表项目未来的真实情况。

那么闲话少叙，咱们正式进入今天的房评。

建发央著

外部资源

1、区位：

建发央著位于白云区白金片区，也就是常说的金融北片区，是观山湖区的资源外溢区。

从大贵阳范围来看，项目所处靠近城市中轴线，与城市中心三马片区存在较长距离。

综上，项目区位评价为：中等（4分）。

2、交通：

建发央著当前的交通便利性不高，并且周边路网仍待完善。

未来项目业主出行主要依靠正在建设的有轨电车T2线，以及距离略远的轨交S2线一起北段（代建）的贵州铝厂站。

未来，随着两条线路的建设完成，项目交通便利性问题会得到根本改善。

综上，项目交通评价为：中等（4分）。

3、配套：

建发央著的各类配套设施都很齐全。

商业方面，项目旁就有贵州最大的万达广场（代建），不过考虑到万达广场尚未开工建设，会为商业配套减一些分。

教育方面，项目旁就有口碑不错的中天学校（在建）。

医疗方面，项目驾车到贵阳荟康医院耗时4分钟，驾车到白云医院耗时9分钟，并且两个医院均已建成。

综上，项目配套评价为：好（6分）。

4、外部氛围：

考虑到建发央著所处为金融北城大社区，并且与白云老城的距离较近，因此未来项目周边的生活氛围应该不会很差。

尤其是项目旁边的公园广场，一定会吸引不少白云区的广场舞爱好者前来蹦迪。

综上，项目外部氛围评价为：较好（5分）。

5、趋势：

金融北城历来是作为省重点工程项目存在的，因此即便中途中天出局，周边区域发展不起来的可能性也较小。

综上，项目趋势评价为：较好（5分）。

内部资源

1、品牌：

建发的品牌力是毋庸置疑的，在中国房地产市场里，建发二字基本就是新中式和品质的代名词。

在去年我们做过一个调查，还没有任何实景呈现的建发，就被读者朋友们投到了品质TOP5的位置，着实令人惊讶。

综上，项目品牌评价为：极好（7分）。

2、物业：

如果说其他家的物业评比会比较玄学，那么建发的物业至少从现在能看得到摸得着的部分来说，确实是极好的。

给业主接机、请业主吃饭、送业主水果，就差把业主供起来了。

希望项目交付后建发物业能继续保持这种状态。

综上，项目物业评价为：好（6分）。

3、产品：

建发的产品我应该不用多讲了吧？

各个面积段的产品都深受市场欢迎的同时，还能把跃层这种玩意儿真正做通透了，确实难得。

而从目前实景呈现的绿化景观、架空层及楼栋公区来看，建发还真是在这第一个贵阳项目上下了血本。

从项目的整体规划来看，全部朝南的排布也令人印象深刻。

综上，项目产品评价为：极好（7分）。

4、内部氛围：

这部分又是玄学了。

从建发本身的打造理念来说，类似四点半课堂等都是极好的。

但是我对贵阳刚需客户的居住观念确实没有多少信心。

有可能建发的好初衷，最终会得到烂结果。

综上，项目内部氛围评价为：中等（4分）

5、运营

这部分其实不用多讲，建发在全国范围内有很多粉丝，这种情况只在另一个名为绿城的开发商身上见过。

因此，建发对社区的运营能力应该是毋庸置疑的。

综上，项目运营评价为：好（6分）。

项目总结

建发央著，两非一不房评得分：54分。

（龙湖天曜54分、新城玺樾台51分、华润悠山悦景50分）

除了交通之外，建发央著可以称得上是一个超过房价预期的项目。

然而正式交通问题，以及贵阳市民的心理距离问题，成为了项目的抗性。

如果未来万达广场可以开工，T2线也如期建成，那么建发在这边打造的大二期，其实可以大有所为的。

准客户素描

在观山湖区会展金融片区或白云区上班（未来可扩展至整个观山湖区）；大概率是刚需客户；中等概率为投资客；对精致的产品有追求；很可能是二套房客户；不一定有车；对商业配套有较高要求；有孩子并且对学区有要求；行事稳健；不爱冒险。

项目普适度

从项目总结来看，建发央著是一个普适度较高的项目，虽然地缘性也强，但是大部分来看过实景呈现的人都会被吸引。

竞品分析

中天北城：两个项目其实是俱荣俱损的，不存在多少竞争关系，可惜的是，中天做产品确实不如建发。

好在当前双方可以形成互补，也算是相得益彰。

恒大中央华府：上次说这个项目是华润悠山悦景的死敌，但其实它也一定是建发央著的死敌。

还是那句话它一天不开盘，建发央著的准客户就会被继续拖着一天，阻力强大。

华润悠山悦景：悠山悦景和建发央著的客户其实在某种程度上会出现重叠，不过两个项目也算各有千秋，对比一番也不难选择。

天一观山阅：其实两个项目的竞争关系也不明显，面对的客群也不太一样，只是大部分情况下，去看天一的客户，也会去建发转转。

置业建议

如果对交通问题不甚在意，那么建发央著就是无论如何都必须去看的项目，哪怕是纯改善需求，也可以从建发这边有所收获。

今天写建发，其实还是因为早上去建发参观了工地，说实话，中建四局的品质还是很有保障的。

只要钱到位，那么项目品质基本都是盯出来的，建发就属于那种很会盯的甲方，所以今天我们去到工地上，真的感觉挺不错的。

尤其考虑到我们参观的还是78平方米的小户型，那么大户型的品质也相应的会让人更安心。

最后我再放一张华润工地的图，大家可以对比一下。

我只想说，能这样盯工程质量的企业，请再来几个。