提问：中介给我推荐了一个新盘特价房，单价便宜上千块，有坑吗？请老师支支招！

提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？

回答：220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。

提问：雕叔你好，请问如何评价滨江樾城？想买来自住、改善，比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。

回答：滨江樾城主打的就是产品和赠送，产品我不用费口舌了，大家都看得到挺好的，没有啥槽点。主要是两方面的考虑，第一是配套能否撑得起来，第二是这个价格段是否是最优解？第一点，除了地铁，周围的铁路线、城市界面，商业，都不咋地，关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧，整个板块的人气也不是很高的，属于比较低迷的一个板块（严格来说，都快不属于热闹得川师板块）。第二点，目前滨江樾城的总价段，更适合买建发央玺或者华熙528大平层，更可以等蓝润泷门，前提是买建发或者蓝润，顺位度需要较高，而买三圣乡的华熙，则不那么严格，可以和滨江对垒，综合板块的发展前景来看，甚至不如华熙528，也就是作为普通或者顺四的改善类，如果不是特别看重品质，被滨江的赠送吸引，反而可以有更好的选择。

提问：本人（高新社保满1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保满24个月）在省体育馆附近工作，首付预算70，大成都范围内无房产，有正在老家读一年级小孩（7岁），希望购买距上班地方近一些的房子（如天府新区，青羊，武侯，锦江，龙泉驿，温江），总价在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套，其中一套有贷款未结清。

回答：你夫妻二人都没成都户口吗？你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格，你老婆清雅社保24个月，可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位，但是全国联网查贷有一套贷款未结清，所以在成都买房，是按照二套房来贷款，也就是说，你首付70万的话，天府新区首付7成，只能买到总价100万的房子，而其他区域首付6成，也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子，有所差距，存在冲突。假设，你们首付提高，然后确实能买到总价140万的房子，我们按照这个设想去分析，从新房市场来看，除非是三圈层的新希望东原锦官印悦（该楼盘近地铁，教育资源是龙江路分校，整体产品比较好，是新津为数不多值得入手的楼盘之一），否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买，10年以内的套三，而且限定你说的6个区县，那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问：雕叔大大，我想问一下，昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套，这个虽然是很低，但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊？怎么看呢？

回答：这个问题不好细说，简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面，第一是数据的延迟，很多今年三四月份的二手房客户，都因为银行网签、放贷等原因，拖到了八九月份才去过户，所以当下的数据还能体面地维持。第二，目前虽然看着有3000多套，但是内部分化非常明显，主城区的成交量实际上已经很低了，当下主力是二圈甚至三圈层。第三，在总价上也存在很大的变化，以前主城区是主力，但是现在市场萎缩，尤其是指导价出来后，高总价的成交，泡沫大的板块成交量，其实是下跌很严重的。大家都在观望，彻底进入了买方市场，不过二手房东负隅顽抗的还是很多，比如南门某些板块，前期尝到了甜头，虽然怎么看怎么赚够了，但是人心永远是欲壑难填。

提问：雕叔老师好，我目前首付预算20个，想投资成都，请问是选市区的老破小的套二，还是远一点的二手房龄新点的套二，或者3环内的套一呢？

回答：你好，买房有两种目的：一是看重未来（投资），一是住在当下（自住）。虽然很对时候寻求兼顾彼此，但预算少的话，确实只能二选一，非常现实的问题。如果你首付只有20多万的话，总价即便打满也只有六七十万，这种总价的房子，不论是三环内的套一，还是主城区的老破小套二，又或者近郊远郊的小套二，整体来说，都不具有未来性。主城套一大多是一些高层标间，一般出租较多，而楼盘本身的品质比较糟糕，只能说适合挂户、蜗居等。套二的话就是老破小，而且是配套不非常齐全的那种老破小，能有未来吗？如果有未来这么多年来就不会是这个价格了。再者郊区的套二，都只能看一些很偏僻的，或者缺乏地铁和希望的楼盘，从这个角度来说，也是很难有未来。买对房不买房买错房！请牢记这一点。当下这些你看的房子，大多属于在未来道路上“买错房”的边缘。与其这样，真不如不买房，留着慢慢攒首付或者另作他用保守理财啥的，也比就此买入了“一动不动产”的好。另外一些剑走偏锋的公寓等，从这个角度看，更不推荐了。当然，如果抱着纯粹自住的角度来说，我更偏向于你买老破小套二，其实自己打整改造一下，还是会比较舒心的，只是老房子物业、漏水、停车等问题，确实需要去克服，其余的话，不论是内部自住，还是外部的配套，整体来说都比较好的选择了。而标间套一我说过，自住体验比较差，大多是出租出去了，鱼龙混杂，另外郊区的套二，配套很不齐全，也缺乏自住的意义。

提问：东山板块的，锦澜悦山和两个金科楼盘相比怎么样？这三个楼盘一起对比下。

回答：一句话简述下的话，三个楼盘价格其实都比较低，门槛不高，金科博翠山偏洋房和别墅，金科中梁美院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。从改善的角度来看金科博翠山锦澜悦山金科中梁美院。金科博翠山价格低，170万多就可以拿下，主打的是别墅和洋房，这个价格段在中心城区确实很少见了，然后周边的生态环境也是很好的，临河而居，背靠龙泉山脉，比较适合周末居家度假休闲。但是缺点也随之而来，整体就是偏僻了一些，缺乏商业、地铁和人气的覆盖，所以直接就顺销了。金科中梁美院也差不多，优点是门槛低，生态环境好，主打的是高低配，高层产品更加刚需（2梯6户），门槛拉低到了140万即可入手套三，而洋房产品（2梯2户）只需190万也可入手套三改善户型，性价比很不错。该楼盘向东可以看龙泉山脉，向西可以看成都城区和西门雪山，环境非常优美。但是目前来看金科中梁美院地段还比较偏僻，没有地铁的覆盖，商业也严重不足，当下可以说配套还比较差。而且这里大多是汽车产业和高校，所以产业比较单一，不太容易实现住职一体化。如果你一定要二选一的话，主要还是去比对自己的预算和对产品的横向分析吧，比如预算低就美院，预算高就博翠山。相同的洋房，博翠山也更低一些，相对也有优势。最后是锦澜悦山。2块多的龙湖物业就不赞美了，锦澜悦山在产品上做得很漂亮，一方面设置了高层产品，对应东山这种地段，向东可以看龙泉山脉，向西可以看成都城区和西门雪山，视野很不错。然后这个板块改善类的产品是很少的，因此设置了洋房，对于本地的刚改群体，吸引力比较大，毕竟高层总价150万，洋房总价200万，门槛可以说是很低了。但是依然存在偏僻的问题，城投锦澜悦山在东山板块，周边多以学校和汽车类工厂为主，居住的人气并不高，加上它距离最近的2号线龙泉驿站超过了5公里，也暂时无新建地铁的规划，因此交通是一个很大的短板，如果不能解决这个问题，就只能是龙泉城区本地的购房者为主了。

提问：请问一下，我把泸州的房子卖了，想在成都买，但是现在又在犹豫是在成都追南门还是打新房？主要是担心追高了。就目前形势来看你觉得成都的房价，大降的可能性有多大？

回答：你置换方向是对的，有资金，有房票坚定不移买成都，建议速度进场。成都在调控升级之后，现在也处于一个僵持阶段，成交量是下降了，但是价格还没有大跌。1、房子的价格不会脱离本身的价值而存在。按照目前各大城市的供地规模来看，并不缺普通的房子，这种房子价格并不贵，缺的是被附加上了“地段，房龄，教育资源等”这样的条件后的好房子，这样的房子还是少数。2、成都这类大城市，人口一直有净流入，产业机遇对人才的吸引力大。长期来看，对房价有一定的助推作用，但人口的流入与房价的上涨不能划等号。合理的产业结构、稳健的信贷政策，充足的土地供应，严格的预期调控等等，这都是保持房价在合理范围内的保障，否则只会助推泡沫增长，酿成“破裂”风险。3、房地产市场，其实也是一个风险市场，因为人们的预期是买房了，房子价格就会随着时间推移，价格上涨。但只要是商品，自然会因为各种因素，对价格形成波动，没有只涨不跌的市场。目前房地产的发展模式和增长趋势，还有待继续转变，其中也蕴含了相当大的金融风险、民生风险和市场风险等。如北京、武汉等，这几年也一直在经历房价涨涨跌跌的起伏过程。4、在大城市买房，本质就是一个筛选的过程，如果你的收入暂时不如别人高，并不意味着你一定就丧失了买房的机会。上车的时机还是很重要的，另外买房的决心也很重要。如果大的买不起，就先买小的；好地段的买不起，就先买相对次一点的。

提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出在羊身上，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。